日期： 2022-07-27 瀏覽量：0 來源：阜新市司法局 責任編輯：劉冬梅 文字大?。? 大 中 小
為了增強立法的公開性和透明度，提高立法質(zhì)量，現(xiàn)將阜新市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局送我局審查的《阜新市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法（草案送審稿）》公布，征求社會各界意見。有關(guān)單位和各界人士可以在2022年8月25日前通過以下三種方式提出意見：
1.通過信函方式將修改意見郵寄：阜新市司法局（阜新市細河區(qū)育新路9號市司法局辦公樓306室立法科，郵編：123000，信封上注明“住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法征求意見”）。
2.郵通電子郵件將修改意見發(fā)至：fxssfjlfk@163.com。
3.通過傳真將修改意見發(fā)至：0418——2915634。
阜新市司法局
2022年7月26日
《阜新市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法（草案）》
（征求意見稿）
第一條【立法目的】 為了進一步提升基層治理效能，全面實施住宅小區(qū)網(wǎng)格化管理，實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，規(guī)范物業(yè)管理行為，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條【適用范圍】 本市城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)網(wǎng)格化、業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條【基本原則】 堅持黨建引領(lǐng)、政府監(jiān)管、基層治理、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、多方參與相結(jié)合的原則。
第四條【管理機制】 市、區(qū)（含縣，下同）人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入社區(qū)建設(shè)和基層治理體系，建立基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居民委員會、村民委員會，業(yè)主委員會，物業(yè)管理委員會，物業(yè)服務(wù)人的協(xié)調(diào)互通工作機制，實現(xiàn)共建、共治、共享、共融。
第五條【政府職責】 區(qū)人民政府是住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的責任主體，負責建立街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，社區(qū)居民委員會、村民委員會，住宅小區(qū)和住宅小區(qū)片區(qū)四級管理體系，落實物業(yè)管理政策，保障工作經(jīng)費。
第六條【市住建職責】 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門是市物業(yè)行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
（一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策；
（二）建立統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺；
（三）建立完善物業(yè)管理分級培訓體系；
（四）建立服務(wù)質(zhì)量考核和信用評價體系，定期對物業(yè)服務(wù)人進行考核和評價，并公布結(jié)果。質(zhì)量考核結(jié)果作為信用評價的重要依據(jù)；
（五）委托物業(yè)服務(wù)評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)標準和質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進行評估。質(zhì)量考核結(jié)果和評估結(jié)果作為確定下一年度物業(yè)服務(wù)收費標準的重要依據(jù)。
（六）指導(dǎo)物業(yè)管理協(xié)會自律性規(guī)范的制定和實施；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。
第七條【區(qū)住建職責】 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（城市管理綜合執(zhí)法）主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
（一）組織落實物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
（二）劃分物業(yè)管理區(qū)域；
（三）建立物業(yè)管理和服務(wù)投訴受理制度；
（四）實施物業(yè)管理招投標備案、物業(yè)承接查驗備案、物業(yè)服務(wù)合同備案，以及物業(yè)服務(wù)人退出的指導(dǎo)監(jiān)督工作；
（五）開展物業(yè)服務(wù)人信用信息采集、認定和初評工作；
（六）負責對侵占毀壞公共綠地、亂拆改、亂搭建、亂堆放、亂設(shè)攤、亂停車和飼養(yǎng)禽畜等違規(guī)行為進行查處；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。
第八條【部門職責】 市、區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當根據(jù)工作職責，做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
（一）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責社區(qū)用房和物業(yè)服務(wù)用房、地下管網(wǎng)、綠化等共有配套設(shè)施的規(guī)劃審批。負責對供電、通信等線路接裝和住宅小區(qū)封閉改造進行規(guī)劃審批和指導(dǎo)監(jiān)督；
（二）民政部門負責對社區(qū)居民委員會、村民委員會等基層組織建設(shè)進行指導(dǎo)監(jiān)督，對社區(qū)用房的使用進行監(jiān)督管理，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理協(xié)會工作；
（三）消防救援機構(gòu)負責消防安全檢查，依法查處占用消防應(yīng)急通道、電瓶車違規(guī)充電等行為；
（四）公安機關(guān)負責對高空拋物、監(jiān)控安防、流動人口、飼養(yǎng)犬類等違法行為依法進行查處；
（五）生態(tài)環(huán)境主管部門負責對業(yè)主和物業(yè)使用人在生活、生產(chǎn)活動中產(chǎn)生影響生態(tài)環(huán)境的噪聲、排污等進行監(jiān)督管理；
（六）市場監(jiān)督管理部門負責對物業(yè)服務(wù)違規(guī)收費、無照經(jīng)營進行查處，對電梯等特種設(shè)備實施安全監(jiān)督管理；
（七）價格行政主管部門會同物業(yè)行政主管部門負責住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準的制定，并實施動態(tài)調(diào)整；
（八）財政部門負責對納入行政事業(yè)性國有資產(chǎn)管理的老舊小區(qū)改造形成的資產(chǎn)，制定管理規(guī)章制度并組織實施和監(jiān)督檢查，牽頭編制管理情況報告；
（九）司法行政部門負責物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會工作的指導(dǎo)。
第九條【街道職責】 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理工作制度，履行下列職責：
（一）明確物業(yè)管理機構(gòu)和人員；
（二）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉和換屆，組建物業(yè)管理委員會，并辦理相關(guān)備案手續(xù)；
（三）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會的日常工作;
（四）參與物業(yè)承接查驗、物業(yè)移交和接管工作；
（五）組織召集物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議，建立物業(yè)服務(wù)投訴、舉報、糾紛調(diào)解和處理機制；
（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。
第十條【社區(qū)職責】 社區(qū)居民委員會、村民委員會按照規(guī)定協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展基層治理和物業(yè)管理工作，將業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人納入住宅小區(qū)網(wǎng)格管理體系。
推行建立網(wǎng)格員和物業(yè)從業(yè)人員相互融合、交叉任職模式。
第十一條【前期物業(yè)管理】 建設(shè)單位應(yīng)當在申請辦理房屋預(yù)售許可前通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不得超過三年。
未售出的房屋由建設(shè)單位足額交納物業(yè)服務(wù)費和建筑物及其附屬設(shè)施維修資金。
前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗協(xié)議等文件，向區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。
第十二條 【前期物業(yè)服務(wù)人變更】 更換前期物業(yè)服務(wù)人的，建設(shè)單位應(yīng)當事先書面告知區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)管理委員會應(yīng)當征求業(yè)主意見，符合規(guī)定的，可以更換前期物業(yè)服務(wù)人。
第十三條【籌備組職責】 具備首次業(yè)主大會成立條件的，應(yīng)當組建由符合條件的業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，街道辦事處代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表，社區(qū)居民委員會代表、村民委員會代表組成的籌備組，人數(shù)為七人以上十五人以下單數(shù)，業(yè)主代表所占比例不低于總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由街道辦事處代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
業(yè)主代表通過自薦和推薦的方式產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在熱心為民服務(wù)、主動參與基層治理、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主中確定。
籌備組按照有關(guān)規(guī)定，依法履行組織召開首次業(yè)主大會會議，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員等職責。
第十四條【鼓勵參選業(yè)委會】 鼓勵業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和道德模范等參加業(yè)主委員會選舉。
第十五條【備案管理】 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，按照有關(guān)規(guī)定向住宅小區(qū)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在十日內(nèi)對符合條件的予以備案，并出具業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。
業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會成員等發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第十六條【公開制度】 業(yè)主委員會應(yīng)當在住宅小區(qū)顯著位置向業(yè)主公開下列事項：
（一）業(yè)主委員會成員姓名、任職情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)費交納和建筑物及其附屬設(shè)施維修資金交存情況；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定；
（四）物業(yè)服務(wù)合同；
（五）建筑物及其附屬設(shè)施維修資金籌集、使用情況；
（六）物業(yè)共有部分收益、分配和使用情況；
（七）占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于車輛停放的收益處分情況；
（八）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支情況；
（九）其他應(yīng)當公開事項。
第十七條【履職負面清單】 業(yè)主委員會及其成員不得實施下列行為：
（一）阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；
（二）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
（三）違反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；
（四）煽動業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費，散布不利于物業(yè)管理的虛假信息；
（五）以個人或者其他組織名義開設(shè)業(yè)主委員會專門賬戶；
（六）明示、暗示物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)服務(wù)費、停車費等相關(guān)費用；
（七）偽造、變造、篡改、隱匿、銷毀或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理相關(guān)文件資料；
（八）騙取、挪用、侵占建筑物及其附屬設(shè)施維修資金或者公共收益；
（九）索取或者收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、維修維保等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財物或者其他利益；
（十）向物業(yè)服務(wù)人強制銷售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當利益；
（十一）擅自改變損壞共有部分、私搭亂建、破壞房屋外觀和承重結(jié)構(gòu)，拒交物業(yè)服務(wù)費和建筑物及其附屬設(shè)施維修資金；
（十二）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
第十八條【換屆管理】 業(yè)主委員會換屆時，應(yīng)當成立由業(yè)主委員會成員代表，業(yè)主代表，街道辦事處代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表，社區(qū)居民委員會代表、村民委員會代表組成的換屆小組，依法履行換屆程序。
新一屆業(yè)主委員會成立后，原業(yè)主委員會應(yīng)當將有關(guān)財務(wù)憑證、公章、業(yè)主清冊、會議紀要等資料及其他屬于業(yè)主共有的財物在十五日內(nèi)辦理移交。拒不移交的，可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。必要時，由公安機關(guān)依法給予協(xié)助。
第十九條【物業(yè)管理委員會成立】 有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時組建物業(yè)管理委員會，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當給予指導(dǎo)：
（一）住宅小區(qū)尚不具備召開首次業(yè)主大會會議條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會條件，但是因客觀原因無法成立的；
（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。
第二十條【物業(yè)管理委員會組成】 物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表，街道辦事處代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表，居民委員會代表、村民委員會代表和網(wǎng)格員等五人以上十一人以下單數(shù)組成，業(yè)主代表的人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。物業(yè)管理委員會應(yīng)當自成立之日起三日內(nèi)在住宅小區(qū)顯著位置公布成員名單和聯(lián)系方式。
第二十一條【物業(yè)管理委員會職責】 物業(yè)管理委員會應(yīng)當組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的事項，臨時代行業(yè)主委員會職責，履行業(yè)主委員會義務(wù)。自業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)后自行解散。
第二十二條【選聘物業(yè)企業(yè)】 成立業(yè)主委員會或者明確物業(yè)管理委員會代行職責后，應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)人，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，可以向物業(yè)服務(wù)人收取履約保證金，收取標準由雙方協(xié)商確定。
第二十三條【合同監(jiān)督】 業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當根據(jù)合同約定，建立物業(yè)服務(wù)日常監(jiān)督檢查和服務(wù)質(zhì)量評價制度，每年至少開展一次業(yè)主滿意度調(diào)查，并公開結(jié)果。
第二十四條【物業(yè)服務(wù)人義務(wù)】 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當履行下列義務(wù)：
（一）加強對員工的執(zhí)業(yè)培訓和管理；
（二）規(guī)范裝飾裝修行為，及時告知業(yè)主、物業(yè)使用人安全合理使用物業(yè)注意事項；
（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會監(jiān)督，聽取意見和建議，改進和完善服務(wù)；
（四）對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道或者其他妨礙安全疏散等行為勸阻制止無效的，及時報告有關(guān)部門；
（五）開展安全風險隱患排查，及時設(shè)置警示標識，排除隱患，無法排除隱患的，應(yīng)當及時報告有關(guān)部門；
（六）配合有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會、村民委員會，執(zhí)行衛(wèi)生防疫、應(yīng)急處置等管理措施；
（七）屬于業(yè)主專有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施發(fā)生故障時，可以協(xié)助解決，產(chǎn)生的費用由業(yè)主承擔。
（八）法律、法規(guī)、規(guī)章或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第二十五條【物業(yè)服務(wù)人履職】 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：
（一）違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)標準；
（二）擅自設(shè)置收費項目、提高收費標準；
（三）擅自利用共有部分開展經(jīng)營活動；
（四）挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益；
（五）與業(yè)主委員會成員串通，損害業(yè)主利益；
（六）以拖欠物業(yè)服務(wù)費為由，限制業(yè)主使用電梯、進出住宅小區(qū)，中斷或者以限時限量等方式限制供水、供電、供氣、供熱等；
（七）泄露業(yè)主信息；
（八）其他侵犯業(yè)主合法權(quán)益的行為。
第二十六條【信息公示】 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在住宅小區(qū)顯著位置及時公示、更新下列信息：
（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、收費項目和標準等；
（二）物業(yè)服務(wù)項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及投訴電話；
（三）電梯、消防等設(shè)施設(shè)備維修維保單位名稱、聯(lián)系方式以及維修維保費用支出情況；
（四）上一年度物業(yè)服務(wù)費和公共收益收支情況、公共水電費用分攤情況；
（五）其他應(yīng)當公示、更新的信息。
業(yè)主對公示內(nèi)容提出疑義的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時答復(fù)。
第二十七條【檔案管理】 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當建立、保存下列檔案和資料：
（一）物業(yè)承接查驗資料；
（二）共有部分經(jīng)營管理檔案；
（三）監(jiān)控、電梯、水泵、消防設(shè)施等共有部分檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；
（四）住宅裝飾裝修管理資料；
（五）移交物業(yè)服務(wù)期間預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)清算資料、賬冊和票據(jù)；
（六）物業(yè)服務(wù)活動中的其他資料。
第二十八條【設(shè)施維護】 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指導(dǎo)協(xié)調(diào)專業(yè)運營單位落實對住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和更新責任，保障供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)運營單位服務(wù)到最終用戶。
已投入使用的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線尚未移交專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當組織專業(yè)經(jīng)營單位按照國家有關(guān)規(guī)定進行驗收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收；驗收不合格的，由市、區(qū)人民政府組織相關(guān)單位整改合格后，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收。
移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，其維修、養(yǎng)護、更新和改造等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔，不得從物業(yè)服務(wù)費和住宅專項維修資金中列支。尚在保修期內(nèi)的，其費用由建設(shè)單位承擔。
第二十九條 【社會責任】 公共突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當依法采取各項應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并給予物資和資金支持。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當服從統(tǒng)一指揮，制定并落實各項應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)急措施。
第三十條【保障性服務(wù)】 對經(jīng)過老舊小區(qū)改造的住宅小區(qū)，國有物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當予以接管，提供保障性服務(wù)，費用由全體業(yè)主承擔。
鼓勵物業(yè)服務(wù)人統(tǒng)一管理在管項目周邊老舊住宅小區(qū)。
第三十一條【法律責任】 違反本辦法的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章已設(shè)定行政處罰的，依照其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條【實施日期】 本辦法自發(fā)布之日起施行。
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